La loi de finances pour 2015 a introduit un nouveau dispositif d'investissement locatif dit LOI PINEL. Il vient remplacer et assouplir le dispositif Duflot. La Loi Pinel permet de déduire de son impôt sur le revenu une partie du prix d'acquisition d'un logement neuf, à condition de le louer.


Quel est le principe ?

La loi PINEL, incitation fiscale mis en place par le gouvernement, permet aux contribuables domiciliés en France d'acquérir un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016, et de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.


Quels sont les principaux avantages d’un investissement en Pinel ?

+ Une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du montant du bien immobilier

+ Une constitution de patrimoine pour la retraite

+ Des rentes locatives chaque mois

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Découvrons en détails les principes et avantages de la loi PINEL avec des exemples concrets en annexes.

Comment se calcule le taux de réduction d'impôt ?

Selon le Code Général des Impôts, la réduction d’impôt en loi Pinel varie en fonction de la durée de location :

- 12% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 6 ans

- 18% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 9 ans.

- 21% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 12 ans.

Au moment de l'achat, l'investisseur pourra choisir une durée d'engagement de 6 ans ou 9 ans. Il pourra par la suite prolonger cette durée d'engagement de :

- 3 ans renouvelable 1 fois si la durée initiale est de 6 ans. Celle-ci est majorée de 3 ans pour atteindre la durée finale de 9 ans ou de 12 ans (maximum autorisé) si renouveler 1 fois.

- 3 ans. La durée initiale de 9 ans majorée de 3 ans atteindra la durée finale de 12 ans (maximum autorisé).

La réduction est donc de 2% par an, pour une durée de location de 6 ans (2%*6 ans =12%) ou pour une durée de location de 9 ans (2%*9 ans =18%).

Pour un engagement de location prolongé jusqu'à 12 ans, le taux est majoré de 3%, soit 1% par an pour la 10ème, 11ème et 12ème année.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).


Pour répondre aux conditions de la loi Pinel, le bien immobilier doit respecter un certain nombre de points.

Quels sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif PINEL ?

==> CONDITIONS LOCATIVES EN LOI PINEL

+ Le propriétaire est tenu de louer le logement NU, doit être la résidence principale du locataire.

+ La durée de location doit être de 6 années minimum.

+ Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.

+ Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

+ Possibilité de louer à un descendant ou ascendant, sous conditions, depuis le 1er janvier 2015. Le contrat de location ne doit pas être conclu avec un membre du foyer fiscal mais peut être conclu avec un ascendant ou descendant du contribuable à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal du contribuable et que toutes les autres conditions de la loi PINEL soient respectées (plafonds de loyer, plafonds de ressources, durée de location, loyer non sous-évalué).

==> CONDITIONS D’OBTENTION DE LA DEFISCALISATION

+ La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les loi Duflot, loi Scellier, loi Censi-Bouvard, loi Malraux ou monument historique.

+ L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en l'état futur d'achèvement ou la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire.

+ La loi Pinel est concernée par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

+ Le plafonnement du prix de vente fixé à 5 500 €/m².

+ L’achat d’un logement en loi Pinel se fait de manière générale en Vente en Etat Futur d’Achèvement. (VEFA). Le bien immobilier peut-être déjà construit mais le logement ne doit jamais avoir connu d’occupant.

+ Plafond de 300 000 € par an et de deux logements. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient* d'au plus deux logements dans la limite de 300 000 € par contribuable pour une même année d'imposition.

* Prix de revient = Prix d'achat + Frais de notaire + Frais d'agence + frais annexes.
Les frais annexes qui s'ajoutent, comportent tous les frais afférents à l'achat du bien, à savoir :
- La taxe sur la valeur ajoutée.
- La taxe de publicité foncière.
- Les droits d'enregistrement le cas échéant.
- Les commissions versées aux intermédiaires.


L'avantage fiscal peut-il être remis en cause ?

Le non-respect des conditions imposées par la loi entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.

Exemples : le non-respect des conditions de location ; la vente ou la donation du bien avant la fin de l'engagement de location.


En plus de répondre aux conditions de la loi Pinel, le bien immobilier en loi Pinel doit respecter un nombre de règles pour appliquer la loi fiscale : normes de construction, zone de construction ...

Quel Immobilier éligible en LOI PINEL?

==> CONCERNANT LES NORMES A RESPECTER

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique.

+ Pour les constructions nouvelles, il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »), ou de l’obtention du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 » (pouvant être délivré uniquement aux logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013).

+ Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « Haute performance énergétique, HPE rénovation  » ou du label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009, soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par l’arrêté du 5 mars 2012.

==> CONCERNANT LES ZONES ELIGIBLES A LA LOI PINEL

L’appartement ou la maison doit être construit(e) dans une ville éligible à la loi Pinel et listée par l’administration fiscale. Ce classement est établie en fonction du prix au mètre carré et aussi en fonction du nombre d’habitants.

Voir la liste annexée "ZONAGE DES VILLES ELIGIBLES A LA LOI PINEL"

La zone A bis regroupe Paris et ses arrondissements mais aussi quelques villes au sein de départements de la 1ere couronne .

La Zone A rassemble les grandes villes de France et leurs périphéries proches et aussi les autres villes des départements d’Ile de France.

La Zone B1 rassemble les autres grandes villes de France .

La Zone B2 rassemble des villes moyennes.

La Zone C rassemble les villes et villages du reste du territoire. L’éligibilité est actée au cas par cas par décret.

>>> Bénéficiez du dispositif fiscal PINEL


Le régime fiscal prévoit des plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable afin de déterminer les avantages fiscaux liés à l'investissement, ainsi que des plafonds de ressource pour les locataires.

Quels sont les plafonds de ressources à respecter en loi PINEL ?

Les plafonds de ressources des locataires en vigueur pour les baux conclus en 2015 sont les suivants :

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36.971 €

36.971 €

30.133 €

27.120 €

Couple

55.254 €

55.254 €

40.241 €

36.216 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

72.433 €

66.420 €

48.393 €

43.554 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

86.479 €

79.558 €

58.421 €

52.579 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

102.893 €

94.183 €

68.725 €

61.853 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

115.782 €

105.985 €

77.453 €

69.707 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 12.900 €

+ 11.809 €

+ 8.641 €

+ 7.775 €

 


Quels sont les plafonds de loyers à respecter en loi PINEL ?

Ils diffèrent selon le lieu de situation géographique du logement et sont révisés chaque année au 1er janvier.

Ces plafonds de loyers font l'objet d'un coefficient de pondération calculé de la manière suivante :

coefficient = 0.7+(19/Surface pondérée) arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans excéder 1.2.

La surface pondérée correspond à la somme de la surface habitable de votre logement et de la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8m²).

Exemple de calcul pour un appartement T2 de 42m² avec balcon de 6m² situé en Zone B1 :
 

La surface pondérée du logement est de : 42 + 6/2 = 45 

Le plafond de la zone B1 : 10,06€/m²

Le loyer maximal autorisé est de : 10,06*(0,7+19/45))*45 = 507,15€

Attention : les parkings et garages ne sont pas considérés comme des surfaces annexes. Il ne faudra pas les comptabiliser dans ce calcul.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Les plafonds de loyers en vigueur pour 2015 sont les suivants :

 

Plafonds de loyer au m²

Zone A bis

16,82 €

Zone A

12,49 €

Zone B1

10,06 €

Zone B2 (sur agrément)

8,74 €

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement.


Pour bénéficier de la loi Pinel, et donc de l’avantage fiscal, il est obligatoire de procéder à la déclaration de l’opération en loi Pinel.

Quelles sont les obligations à déclarer pour bénéficier de la loi PINEL ?

La déclaration de la loi Pinel est à réaliser au mois de Mai (date de la déclaration des revenus classiques du travail) qui suit l’année de la livraison du bien immobilier. Elle peux être réalisée sur internet ou sur papier.

Les imprimés à fournir lors de la déclaration sont les suivants :

+ Cerfa 2044-EB : L’engagement de location

Il s’agit du document qui traduit l’engagement de location du logement pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Il est à rédiger une seule fois : au moment de la 1ère déclaration Pinel.

+ Cerfa 2044 ou 2044-SPE : Déclaration des revenus fonciers

Il s’agit de déclarer les revenus (loyer) et les charges de l’opération comme par exemple, la taxe foncière, les frais de copropriété, les frais de gestion, les assurances, les intérêts d’emprunt. Le résultat foncier est à reporter sur la déclaration 2042.

Deux dispositifs existent :

Le micro-foncier, correspond à un abattement de 30 % sur les loyers.

Vos loyers ne dépassent pas 15.000 € par an. Vous êtes automatiquement placé sous le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur les loyers. Lorsque vous déclarez 100 € de loyers, vous êtes imposé sur 70 €.

Avec le micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire certaines dépenses de vos loyers (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Si vos charges sont supérieures à l'abattement de 30 % du micro-foncier, vous avez intérêt à opter pour le régime réel. Notez que le renoncement au micro-foncier vous engage pour trois ans de location.

Le régime réel. Il permet de déduire toute une série de dépenses de vos loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Ce qui fait baisser votre imposition. Vous prenez l'option sur votre déclaration d'impôts si les loyers perçus sont inférieurs à 15.000 € par an. Au-delà, le régime réel s'applique automatiquement.

Vous calculez le montant de vos loyers annuels. C'est le revenu brut foncier. Ensuite, vous déduisez un certain nombre de dépenses : les frais de gestion ; les primes d'assurances loyers impayés ou Garantie des risques locatifs (GRL) ; les réparations et l'entretien ; les diagnostics ; les travaux d'amélioration ; les intérêts d'emprunt ; les provisions pour charges de copropriété.

Si vous dégagez un bénéfice. C'est votre revenu foncier imposable. Vous l'inscrivez sur votre déclaration d'impôts.

Si vous accusez un déficit. Il est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10.700 € par an. Le surplus et les intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. A conserver les factures pour les présenter au fisc s'il les demande. 

+ Cerfa 2042-C : Déclaration des revenus complémentaire

Est calculé sur cette déclaration le montant de la réduction d’impôt.


En plus des obligations déclaratives, l’année de l’achèvement des travaux du logement, il est nécessaire de joindre à la déclaration des revenus certains documents, pour que la loi Pinel sur le logement soit effective.

Quels sont les documents justificatifs à fournir pour la loi PINEL ?

Concernant l’acquisition du bien immobilier

- Attestation de propriété du logement.

- L’acte authentique.

- Le justificatif du règlement des frais d’acte.

Concernant le prêt immobilier

- Le tableau d’amortissement du prêt.

- La somme des intérêts d’emprunt payées n-1.

- La somme des assurances de prêt payées n-1.

Concernant la location du logement

- Le bail de location faisant figurer le nom du locataire, la surface habitable du logement, sa date d’acquisition, la surface habitable à prendre en compte dans le cadre des plafonds de loyer. Dans le cas où le logement n’est pas occupé, le bail de location sera joint à la déclaration de revenus, l’année de sa signature.

- Une copie de l’avis d’imposition des locataires de l’année N-2 de la signature du bail. Dans le cas où le logement n’est pas occupé, l’avis d’imposition sera joint à la déclaration de revenus, l’année où un bail de location sera signé.

- Le décompte des frais de gestion et assurances des loyers.

Concernant la propriété du logement

- La taxe foncière.

- Les charges de copropriété.

Concernant la construction du logement

- La copie de la déclaration d’ouverture du chantier.

- La copie de la déclaration d’achèvement des travaux.

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Quel sont les éléments à prendre en compte dans une simulation en loi PINEL ?

+ La mensualité de prêt en loi Pinel

Elle comprend le capital et les intérêts d’emprunt du prêt. Les intérêts d’emprunt sont déductibles dans la limite du montant des loyers annuels.

+ Le loyer

Le loyer en loi Pinel est défini en fonction du marché. Un plafond est fixé en fonction de chaque zone Pinel.

+ La réduction d’impôt loi Pinel

Le montant de réduction d’impôt est calculé à l’aide d’un pourcentage du montant de l’investissement étalé sur 6, 9, ou 12 ans. Le taux de réduction d’impôt est fonction de la durée de l’engagement de location.

+ Les charges de copropriété

Généralement faibles, les charges de copropriété dans l’immobilier neuf sont déductibles des revenus fonciers. Elles sont réparties entre le locataire du logement et le propriétaire.

+ La gestion locative

Optionnelle, il s’agit des frais liés à une société de gestion qui a pour mandat de louer l’appartement, rédiger les baux, faire les états des lieux, faire intervenir une société en cas de travaux.

+ Les assurances locatives

Les assurances locatives couvrent le propriétaire en cas d’absence de locataire et de loyers impayés de la part du locataire.

+ Les frais de notaire en loi Pinel

Les frais de notaire sont dit « réduits » dans le neuf et sont d'environ de 2,5% du montant du bien immobilier. Ils peuvent être également ajoutés au montant à financer par la banque.

+ Les frais d’emprunt bancaire

Il s’agit des frais liés à la défaillance du remboursement du prêt de la part de l’emprunteur. Il peut s’agir d’une hypothèque sur le bien immobilier ou d’une caution bancaire.

+ Les taxes

La taxe foncière est l’impôt du propriétaire. S’ajoute la part des ordures ménagères généralement réglées par le locataire. La taxe d’habitation est à charge du locataire.

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Découvrez plusieurs simulations pour investir en loi PINEL (données indicatives)

==> Exemple de réduction d'impôt avec la loi Pinel

La simulation ci-dessous est fournie à titre indicatif.

Vous achetez un bien immobilier d'une valeur de 160 000 € en agglomération Toulousaine (zone B1), pour une superficie de 42 m² et 2 pièces. Vous mettez ce bien en location avec un loyer de 420 €.

Engagement de location de 6 ans

Vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à : 160 000 × 12 % = 19 200 €. Cette réduction d'impôt est répartie sur 6 ans.

Chaque année vous pourrez ainsi bénéficier de 3 200 € d'impôt en moins.

Engagement de location de 9 ans

Vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à : 160 000 × 18 % = 28 800 €. Cette réduction d'impôt est répartie sur 9 ans.

Chaque année vous pourrez ainsi bénéficier de 3 200 € d'impôt en moins.

Prolongement de l'engagement de location jusqu'à 12 ans

Si vous vous êtes engagés sur 6 ans et que vous décidez de prolonger votre investissement sur 2 périodes de 3 ans , réduction d'impôt correspondant à :

160 000 x 12 % = 19200€

+ 160 000 x 6 % = 9 600€

+160 000 x 3 % = 4 800€

= 33 600 €

Si vous vous êtes engagés sur 9 ans et que vous décidez de prolongez votre investissement de 3 années supplémentaires, réduction d'impôt correspondant à :

160 000 x 18 % = 28 800€

+ 160 000 x 3 % = 4 800€ 

= 33 600 €

Vous bénéficiez de :

- 3 200 € d'impôt en moins les 6 ou 9 premières années ;

- 1 600 € d'impôt en moins les 3 dernières années.

Rappel : vous devez vous engager à louer le logement à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds définis pour la zone B1.


==> Exemple de financement en loi Pinel                                        

La simulation ci-dessous est fournie à titre indicatif.

Vous investissez 160 000 € dans un logement avec un engagement de location de 9 ans :

- Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 28 800 €.

- Vous percevez un loyer de 420 € par mois sur 9 ans, le locataire vous verse en tout 45 360 €.

- La réduction d'impôt et les loyers vous permettent de toucher 74 160 €, soit plus de 46 % du prix d'achat.

Résultat : au bout de 9 ans, le logement vous a coûté 85 840 € (plus les frais de notaire).


==> Exemple d'effort d'épargne en loi Pinel

La simulation ci-dessous est fournie à titre indicatif.

Mr et Mme MARTIN, un  jeune couple d'actifs, souhaite investir en loi PINEL afin de se constituer un patrimoine et préparer l’avenir. Ils achètent d’un T2 situé à Toulouse d’une valeur de 155 000 €. Le logement de 40 m2 peut se louer 400 € par mois.

Mr et Mme MARTIN démarrent dans la vie active, et souhaitent conserver leur épargne. Ils financent la totalité de l’investissement à l’aide d’un prêt bancaire.

Ils optent pour un prêt de 158 875 € sur 20 ans qui couvre le montant du bien immobilier ainsi que les frais de notaire.

La mensualité du prêt s’élève à 834 €.

(Taux de 2.40% hors assurance - Données MeilleurTaux.com mises à jour le 28/09/2015).     

Les charges de copropriété sont réparties entre le locataire et le propriétaire. Pour le propriétaire elles s’élèvent en moyenne à 4% du montant du loyer

Charges de copropriété = 16 € /mois

Mr et Mme MARTIN ne souhaite pas s’occuper seul du logement et mandate un professionnel pour la location et la gestion. Ils souscrivent également aux assurances de loyer (impayés/carence locative).

Les frais de gestion et les assurances des loyers sont généralement de 12 % du montant du loyer.

Frais de gestion + Assurances locatives = 48 € mensuel

Le foyer fiscal opte pour un engagement de location de 9 ans. La réduction d’impôt totale est de 18% du montant de l’investissement étalé de manière linéaire et égale pendant 9 ans.

Réduction d’impôt annuelle = 158 875 x 18 % = 28 597 € sur la période soit 3 177 € par an.

 

BILAN SIMULATION LOI PINEL :

Mensualité du prêt

834 €

Loyer

- 400 €

Charges Propriétaire

+  16 €

Frais de Gestion

+  48 €

Réduction d’impôt

-  265 €

Effort d’épargne mensuel

= 233 €


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